[책] 지성의 돈되는 부동산 1인법인

2020.01 - 1회독 

 

 

 

개인의 양도세 및 종합소득세 세율은 6%~42%

법인 최소 10%~25%

 

 

단기매매할때도 법인이 좋은 이유

• 주택을 1년 미만으로 보유하고 팔 경우 양도소득세가 44% 적용되지만, 법인은 이러한 규제가 없다. 법인은 법인추가세와 법인세만 내면 된다.

 

 

법인은 양도세라는 것이 없고, 대신 비사업용토지나 주택을 양도할 경우 법인 추가세만 양도차익의 10%을 낸다.

 

• 개인과 법인의 매도시 중과세율 비교 (중과지역의 경우)

	개인	법인
1주택일때	비과세 or 일반과세(6~42%)	법인세 10~25%
2주택일때	양도세 + 10%(16~52%)	법인추가과세 10%
3주택이상일때	양도세 + 20%(26~62%)	주택수 구분없음

 

비교과세 : 한 사람에게 적용되는 과세방법이 2가지 일때 금익이 더 큰 방법으로 부과하는 것

 

 

배당 : 법인 회사에 이윤이 생겼을 때 이것을 주식 보유자들, 즉 주주들에게 분배하는 것

          현금배당의 경우 배당소득세를 내야 하는데 2,000만원 미만일 경우 세율은 종합소득세 14%와 지방소득세       

           1.4%이다. 2,000만원 이상일 때는 종합소득세를 계산할 때 금융소득 종합과세로 합산과세한다.

 

           법인이 부동산투자에 유리한 점

1. 개인과 법인의 양도소득세, 법인세의 차이

2. 각종 비용 절약

3. 대출규제에서 상대적으로 자유롭다.

  

복식부기 : 자산과 자본의 변화를 대차대조표상의 대변(자본,부채)과 차변(자산)으로 나누어 기록하는 형식

                 자연스럽게 금액이 두 번 기재되는 형싱기라서 양쪽의 합계가 어긋나는지 여부로 쉽게 오류를 발견할 수 있다.

 

 

방빼기(방공제)

금융기관이 주택담보대출 한도금액에서 방의 개수에 비례해서 일정금액을 빼는 것. 이는 주택임대차보호법에 의해서 

해당 주택에 사는 임차인에게 일정금액의 보증금을 보장해줘야 하기 때문

 

 

개인의 세금과 비교했을 때 법인과의 가장 큰 차이점은 수익과 관련된 세금을 양도소득, 임대소득, 이자소득, 배당소득 등으로 구분하지 않고 ‘법인세’ 라는 항목하나에 모두 포함.

개인의 세금	VS	법인의 세금
취득세	취득시	취득세
재산세, 종합부동산세	보유시	재산세, 종합부동산세
종합소득세에 포함	임대소득 발생시	법인세에 포함
양도소득세	양도시	법인세에 포함, 부가세
		(비사업용 토지 및 주택은 추가과세)

 

 

종합부동산세 : 보유하고 있는 부동산가격합계가 일정 수준을 넘으면 부과된다. 인별로 보유한 부동산의 공시지가 합계가 6억원을 초과하면(1주택자의 경우는 9억을 초과)

 

 

간주임대료

• 보증금을 차임으로 환산하여 계산한 임대료

(보증금-3억원) x 60% x 정기예금이자율

• 과세 대상은 부부합산 3주택이상 보유자이면서 전용면적 40m2 초과 또는 기준시가 2억원 초과 주택

 

간주임대료 계산대상에서 제외되는 소형아파트의 기준

• 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하

 

법인의 경우 임대소득세라는 개념이 따로 없다.

모든 수익을 합쳐서 법인세라는 하나의 항목으로 과세

항목 구분없이 모든 수익의 합에서 모든 지출비용을 공제한 후 남은 금액에 대해 법인세 산출