[책] 흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자

저자 : 투자캐스터

2020.01.24 - 2회독.

 

저는 이 책의 저자를 유튜브에서 먼저 보게 되었습니다.

부동산투자에 관심을 가지고 있었고, 투자캐스터님만의 투자하는 방식이 다른 투자자들과는 좀 다르게 느껴져서

관심을 가지고 유튜브 방송을 보게 되었던 것 같습니다.

 그러면서, 이 책도 알게 되었고 서점에서 직접 구매하여 읽게 되었습니다.

 

 

p.26

저자 추천 도서 투자 타이밍 <<돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라>>, <<투자는 심리게임이다>>,  <<불황에도 승리하는 사와카미 투자법>>, <<경기의 흐름을 읽는 기술>>   부동산 투자 <<이제 돈 좀 벌어봅시다>>, <<나는 15억 벌어서 35세에 은퇴했다>>, <<33세 14억 젊은 부자의 투자 일기>>, <<타워팰리스 입성기>>, <<월세혁명>>   월급쟁이 현실 인식 <<평생 월급 보장 프로젝트>>, <<월급전쟁>>, <<평생월급>>, <<원숭이도 이해하는 자본론>>   부자 마인드 <<보도 섀퍼의 돈>>, <<머니 트리 키우기>>, <<부자들의 생각법>>, <<이웃집 백만장자>>

 

p.38

부동산 투자에 필요한 대출금의 이자 이상으로 월세를 받을 수 있다면 그 차액만큼 이익으로 잡힌다. 그러니 대출을 받아도 무리가 없다. ... 월세 수익률은 수익을 계산해서 투자하지만 갭 투자 수익은 수익이 날 것을 예상하고 투자해야 한다. 확정 수익과 미확정 수익의 차이는 상당히 크다. 갭 투자에 대출을 이용하는 것은 무리한 투자라고 볼 수 있다. ... 대출을 이용한 투자는 반드시 확정수익에 근거한 투자로 활용해야 한다.

 '대출을 어떻게 활용해야 하는가' 에 대해서 설명하고 있는 부분입니다. 

대출이라는 레버리지의 특성에 대해서 이야기 합니다. 대출이라는게 잘 이용하면 그것을 레버리지로 삼을 수 있고,

반대로 리스크를 가질 수도 있습니다. 저자는 레버리지로 활용하는 방식중에 월세를 이야기합니다.

월세소득을 일으킬 수 있는 레버리지로 대출을 이용한다면 무리가 없다는 것을 설명합니다.

 

갭투자와 월세수익을 통해 얻는 투자에 있어서 대출을 이용하는 방식의 차이점에 대해서 이야기 합니다.

갭투자를 함에 있어서 현재 전세가와 그 다음 전세가의 차이는 어떻게 될지 모르는 미확정 수익이지만,

월세는 매달 정해져있는 금액이기 때문에 확정수익입니다.

 그렇기 때문에 대출을 이용한 투자는 반드시 확정 수익에 근거한 투자로 활용해야 한다고 저자는 이야기 합니다.

 

 

 

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역발상 투자

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p.42

지금 검색하고 있는 부동산 가격이 이미 올라 있다면 다른 지역을 찾으면 된다. 부동산 투자 타이밍은 2010년 서울과 지방의 가격 흐름이 다르듯 지역마다 차이가 있다. sin곡선을 생각하면 된다.  ... 호황기보다 불황기에 투자 타이밍을 잡아가는 것 또한 하나의 방법이다. 오르기 전 물건을 잡아놓고 기다리기가 바로 길목잡기 투자이고 역발상 투자이다.

 

 이 책이 다른 부동산 투자책과는 다른 점이 바로 이 '역발상 투자' 라는 것입니다.

대부분의 사람들이 매매가격이 상승하고 있을 때 몰리게 됩니다.

그러나 저자는 오히려 이러한 호황기보다 불황기에 투자 타이밍을 잡아가는 것, 오르기 전 물건을 잡아놓고 

기다리는 투자법을 역발상 투자라고 말합니다.

 

 이 역발상 투자라는 것이 흥미로웠고, 궁금증이 생겼습니다. 문제는 투자하는 시점인 것 같습니다. 내가 현재 들어가는 시점이 저점이 맞는지, 오르기전 물건이 맞는지 어떻게 확인하고 확신을 가질 수 있을까요, 저는 이러한 궁금증을 가지고 이 책을 읽게 되었습니다.

 

 

p.128

일단 갭 투자로 최대한 물건을 확보한 후에 전세 만료 기간에 맞춰 이를 하나 둘 월세로 바꾸는 장기 플랜을 세우게 되었다. 그림으로 치면 갭투자는 스케치고 월세 전환은 채색이다.

갭투자에서 월세로 전환하는 과정이 궁금해졌습니다. 월세로 전환하려면 기존에 전세보증금만큼의 현금이 필요할텐데

그 과정은 어떻게 진행하는 궁금증을 가지고 책을 읽게 되었습니다.

 

 

p.148

인구 증감도 확인 방법 KOSIS 국가통계포털 -> 국내통계 -> 주제별통계 -> 인구,가구 -> 주민등록인구현황 -> 행정구역(읍,면,동)별/5세별 주민등록인구(2011년~) a. 행정구역(읍,면,동) 별 - 1레벨(남도), 2레벨(시,군), 3레벨(읍,면,동) 선택 b. 5세별: 계 체크 c. 시점 : 해당 시점 선택 d. 엑셀 파일 다운 ... KOSIS 국가통계포털에서는 동별 인구 증감도를 월별로 확인할 수 있다. 투자 후 주기적인 인구 변동 자료 검색을 통해  시세 변화를 예상할 수 있다.

 

p.174

그냥 사는 대로 살면 변화할 수 없다. ... 변화하기 위해서 우선 생각부터 바꿔야 한다. 생각을 바꿔야 행동을 다르게 하고 행동이 달라져야 결과가 바뀐다. 생각의 변화는 타인의 생각을 경험할 때 빠르게 이룰 수 있다. 새로움과 위기감을 동시에 얻기 때문이다. ... 중산층의 대부분은 직장 생활을 한다. 그들의 시간은 타인을 위해 사용된다. 직장 업무는 기업의 가치를 높이는 일이다. 기업을 위해 자신의 시간을 투입한다. ... 부자들은 온전히 자신만을 위해 시간을 사용한다. ... 자신의 시각을 변화하게 할 수 있는 가장 빠른 길은 책을 읽는 것이다.

 

p.189

김봉수 카이스트 교수가 추천한 책3권 앙드레 코스톨라니의 <<돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다뤄라>> 피터 린치의 <<월가의 영웅>> 벤저민 그레이엄의 <<현명한 투자자>>

 

 

p.222

인터넷 부동산 검색을 통해 주변 전/월세 물량이 많다는 사실을 확인한다면 기존 세입자와 계약 연장을 고려해야 한다.  반대로 전/월세 물량이 부족하다면 전세금이나 월세 증액을 생각할 수 있다. 계약 만료일이 부동산 비수기에 해당하는 날짜라면 계약 기간을 연장한 후 만료될 수 있게 협상해야 한다.

 

 

p.252

사람은 위기감을 느낄 때 움직인다. 자기 자신에게 물어보라. 위기감을 느끼고 있는지. 움직이지 않는 사람들의 공통점을 보면 많은 시간을 비슷한 환경 속에 살고 있다는 것을 알 수 있다. 어제와 같은 사람과 이야기 하고 어제와 같은 일을 하며 어제와 같은 길을 걷고 있다.   우리는 같은 일을 할 때 편안함을 느낀다. 그 편안함이 안주하게 만든다. 변화의 필요성을 차단하게 한다. 그렇게 그 자리에 계속 머물게 된다. 반대로 지속해서 움직이는 사람들의 공통점을 보면 항상 다른 환경을 찾아다닌다는 것을 알 수 있다.

 

p.254

한 점에서 출발하는 선이 있다. 그 출발점에서 1도의 각도를 변화시켜 보자. 1도 차이는 미세한 것만큼 작은 노력이면  바꿀 수 있다. 첫 지점은 별반 차이가 나지 않는다. 하지만 그 시작점의 격차는 시간이 갈수록 벌어진다.  각도는 변화고 거리는 시간이다. 변화를 주어야 시간이 갈수록 바뀐다. 첫 변화는 작지만, 지속할 수록 그 변화의 크기는 커진다. 우리 인생에 지금 당장 작은 변화를 시도해보는 건 어떨까?

 

 

p.264

월세 수익률은 대도시로 갈수록 낮아지고 중소도시로 가면 갈수록 높아진다. ... 낮은 월세 수익률로 매매 차익만 노리고 투자하는 사람이 있다면 투자시각을 넓힐 필요가 있다.

 

p.300

부동산 시장도 크게 3가지 부류로 나눌 수 있다. 첫 번째, 부동산 시장 플랫폼 사이트, 네이버, 직방, 다방 사이트 등 두 번째, 소유주 세 번째, 세입자 ... 창업자와 집 소유자는 생산자의 삶이다. 유튜버가 부자가 되는 원리와 같다. 생산자의 삶에서 열심히 살아야 부자가 될 수 있다. ... 우리가 부자가 되기 위해서는 먼저 자신이 어떤 위치에 속해 있는지 파악해야 한다. ... 하지만 기억해야 할 것이 있다. 소비자는 언제든 대체된다. 그래서 소비자로 열심히 살아서는 절대 부자가 될 수 없다.